Andelboliglån – sådan finansieres din andelsbolig gennem et banklån

Overvejer du at investere i en andelsbolig, og har du i den forbindelse brug for et andelsboliglån men er stadig i tvivl om, hvad en andelsbolig egentlig er, og hvad et andelsboliglån indebærer? Denne artikel har til formål at besvare nogle af dine spørgsmål i forhold til andelsbolig og andelsboliglån.
Der kan være mange fordele ved at vælge en andelsbolig frem for en ejerbolig. Nogle vælger en andelsbolig på grund af andelsboligforeningens fællesskab, de færre udgifter der er ved at købe boligen, eller at man ikke skal låne ligeså mange penge for at købe boligen i forhold til en ejerbolig. I dag kan man nemt få finansieret sin andelsbolig gennem et banklån – også kaldet et andelsboliglån. Der er dog flere ting, som man bør have in mente, inden man køber en andelsbolig. Når man gerne vil låne penge til en andelsbolig skal man blandt andet være opmærksom på, at man ikke har ret til at finansiere boligen med et realkreditlån. I dag findes der dog alternativer til andelsboligejere, som har brug for at tage et lån i stil med et realkreditlån.

Hvad er en andelsbolig?

Andelsboliger ejes og drives af en andelsforening. Som andelshaver vil man derfor eje en andel af andelsforeningens fællesformue og har ret til at bruge en specifikt bolig i den givne ejendom. Det betyder, at man som sådan ikke køber noget, men derimod får overdraget en andel af foreningens samlede formue mod en sum penge. Når man køber en andelsbolig siger man samtidig ja til at hæfte for foreningens samlede gæld sammen med alle de andre andelshavere i ejendommen eller andelsboligforeningen. Når man er andelshaver af en andelsbolig deltager man altså i en form for formuefællesskab, der for det første ejer selve ejendommen og for det andet sørger for at fastsætte retningslinjer for fællesskabet. Betalingen af andelsboligen fungerer således, som en form for indskud også kaldt andelsværdien. Når man overtager en andelsbolig, får man samtidig brugsret til boligen.

Helt overordnet set findes der tre forskellige typer af andelsboliger:

  • De traditionelle og private andelsboliger. Andelsboligforeningen har i forvejen købt en eksisterende ejendom.
  • De ikke-støttede og private andelsboliger. Nybyggede andelsboliger opført uden støtte.
  • De støttede og private andelsboliger. Nybyggede andelsboliger, der er opført med offentlig støtte og tilskud efter 1980, men før slutningen af 2004.

Mens andelsboligforeningen selv har indflydelse på vedtægter, er det andelsboligloven der bestemmer og fastsætter de helt overordnede retningslinjer for andelsboliger i Danmark. Vedtægterne består blandt andet af nogle regler for, hvordan en andelsboligforening skal ledes samt hvilke pligter og rettigheder hver enkelt andelshaver i den givne ejendom har.

I en andelsboligforening er den øverste myndighed generalforsamlingen, hvor alle beslutninger om andelsboligforeningen træffes. Typisk vil beslutningerne blive taget ved hjælp af et simpelt flertal. Som andelshaver kan man derfor aldrig være sikker på, at ens ønsker og forslag bliver vedtaget på en generalforsamling.

Når man er andelshaver skal man betale en boligafgift, der på sin vis svarer til huslejen i andelsboliger. Denne boligafgift dækker foreningens samlede drift, eksempelvis i forhold til vedligeholdelse og renovation, ydelser på foreningens lån, den generelle drift såsom vicevært, revisor, administrator, skatter, vand, varme og el osv. Boligafgiften er typisk beregnet ud fra boligens størrelse. I takt med at foreningens udgifter kan variere, så kan boligafgiften også variere. Det betyder, at hvis andelsboligforeningen har besluttet at renovere ejendommen, så kan andelshaverens boligafgift stige. Hvis man gerne vil se den månedlige boligudgift ved at bo i en andelsbolig, skal man i tilfælde af, at man har lånt penge til køb af andelen, sørge for at lægge lånets renter og afdrag på lånet oveni boligafgiften.

Alle andelsboliger skal desuden betales kontant, hvilket gør at mange er nødsaget til at finansiere andelsboligen ved hjælp af et andelsboliglån.

Hvad er et andelsboliglån?

Et andelsboliglån er en bestemt type banklån, som kan bruges i forbindelse med køb eller ombygning af en andelsbolig. Renten på et andelsboliglån kan være variabel, således at ydelsen kan stige eller falde i forskellige perioder i løbet af lånets samlede løbetid. Med en variabel rente kan du selv vælge, om en given renteændring skal påvirke og ændre løbetiden på dit lån eller den månedlige ydelse i forbindelse med afbetalingen af lånet. Typisk kan løbetiden dog ikke blive længere end 30 år.

Samtidig kan man også vælge at låse renten i alt lige fra 1-10 år, hvis man ønsker større sikkerhed i sin daglige økonomi. På den måde ved man helt præcis, hvad ens månedlige ydelse er hver måned. Hvis man vælger et andelsboliglån med variabel rente, så kan man desuden få tilknyttet en løn- eller opsparingskonto, der har en attraktiv rente. Renten ville i sådan et tilfælde svare til den rente, som man betaler på lånet fratrukket et variabelt fradrag. Den attraktive rente på denne konto vil dermed gælde for et beløb, der svarer til restgælden på lånet. Der kan være forskel fra bank til bank, hvorvidt denne mulighed er tilgængelig, så sørg for at tage kontakt til den pågældende bank for mere information. Dog er det mest almindelige, at et andelsboliglån har en variabel rente.

Andelskredit giver mere fleksibilitet

Det er samtidig også muligt at vælge andelsboligkredit, der er en mere fleksibel løsning i forhold til andelsboliglånet. Her har man muligheden for selv at overføre det beløb, som skal bruges. Det betyder, at man kun betaler rente af det beløb, som er trukket på kreditten. Det er desuden muligt at bruge andelsboligkreditten som en løn- eller budgetkonto, idet man kan tilmelde kontoen Betalingsservice. Også her vil renten typisk være variabel, hvor man løbende afbetaler lånet. På samme måde som med andelsboliglånet, kan det variere meget fra bank til bank, hvad der helt konkret er muligt i henhold til andelskredit. Tag derfor kontakt til din foretrukne bank for mere information.

Hvad kræver det at tage et andelsboliglån?

I forhold til sikkerheden i forbindelse med et andelsboliglån, vil den bank, hvor du tager lånet fra, tage pant i andelsboligen. Normalt skal lån, hvor banken tager pant i en fast ejendom til enten forbrugere eller andelsboligforeninger, risikomærkes som grøn, gul eller rød. Denne risikomærkning er et udtryk for risikoen for ændringer i ydelsen kombineret med lånets kompleksitet. Typisk er andelsboliglån markeret med gult, hvilket skyldes at et andelsboliglån ofte har en variabel rente.

I og med at banken tager pant i andelsboligen, når du tager et andelsboliglån, behøver du ikke at kunne stille sikkerhed af nogen som helst anden form. På den måde kræver det altså ikke noget særligt at tage et andelsboliglån. Det er selvfølgelig også vigtigt at bemærke, at et andelsboliglån kun kan tages af andelshavere, som enten står over for at skulle købe en andelsbolig eller ombygge en andelsbolig. Lånet er lavet specifikt til andelsboliger, og kan derfor udelukkende bruges i den forbindelse. Derfor kræver lånet at man enten overvejer at blive andelshaver eller i forvejen er det og har et ønske om at renovere eller ombygge sin nuværende andelsbolig.

Hvis man ønsker at tage et andelsboliglån i et pengeinstitut eller i en bank, hvor man ønsker at stille sikkerhed ved at sætte andelsboligen som pant, skal man sørge for at få en erklæring om adkomst. Denne erklæring kan opnås ved at sørge for, at andelsboligforeningens bestyrelse vil afgive en erklæring om, at man er godkendt som andelshaver i andelsboligforeningen, og at man har brugsret til boligen. Desuden skal man bruge en såkaldt andelsboligudskrift i forbindelse med at få lånet tinglyst. Denne andelsboligudskrift udgøres af et dokument, hvor ejerforholdene på andelslejligheden vises.

Pant og misligholdelse af renter og afdrag

Står man i den uheldige situation, at man ikke er i stand til at betale sine renter og/eller afdrag på sit andelsboliglån, kan det have nogle konsekvenser. Som nævnt tidligere optages stort set alle andelsboliglån med sikkerhed i selve andelsboligen. Siden 2005 har det nemlig været muligt at stille andelsboligen som pant, når man optager et andelsboliglån. Det er altså banken eller pengeinstituttet, hvor man har lånt pengene fra, som har pant i ens andelsbolig. Idet loven har medført, at andelshavere har ret til at stille andelsboligen som sikkerhed for en lånegiver uanset låneformålet, er det i dag ikke muligt for andelsboligforeningen at stå i vejen for dette. Før i tiden kunne andelsboligforeningen nemlig godt gøre således, at andelshaveren ikke kunne stille andelsboligen som sikkerhed for et lån. Når man som andelshaver vælger at stille sin andelsbolig som pant for et andelsboliglån, er det dog kun denne andelshavers andel i foreningen der bliver pantsat. På den måde må panthaverne ikke betinge sig indflydelse på eksempelvis foreningens overordnede drift. Panthaveren kan altså ikke gå ind og bestemme ting i foreningen, hvis andelshaveren misligholder afbetalingen af lånet.

I tilfælde hvor man ikke er i stand til at afbetale sine renter og afdrag, vil det være den bank eller det pengeinstitut, som har pant i ens andelsbolig, som vil kunne kræve panten realiseret. Det betyder, at panthaveren til hver en tid vil kunne foretage udlæg i boligen, hvis man ikke overholder tilbagebetalingerne og hvis lån og renter misligholdes. Et udlæg i andelsboligen er den sikkerhed, som lånegiveren har i tilfælde af, at andelshaveren misligholder låneaftalen. Panthaveren kan tage udlæg i boligen uden andelshaverens samtykke, hvilket betyder, at hvis gælden ikke betales, kan det i værste tilfælde ende med, at andelsboligen skal tvangssælges. Dog kommer et sådanne tvangssalg som regel kun på tale, hvis fogedretten har godkendt det.

Andelsboliger kan ikke finansieres med realkreditlån

Når du ønsker at købe en andelsbolig kan du som sagt vælge at finansiere boligen med et banklån, et andelsboliglån, hvor selve andelsboligen stilles som sikkerhed for lånet. Mange er dog bekendte med at kunne tage et realkreditlån i forbindelse med køb af en ejerbolig, men det er ikke en mulighed i forhold til et køb af en andelsbolig. Det er nemlig ikke muligt at finansiere sin andelsbolig ved hjælpe af et traditionelt realkreditlån. Man kan altså ikke optage et realkreditlån som andelshaver. Dette hænger sammen med, at man som andelshaver ikke ejer fast ejendom – det er selve andelsboligforeningen der ejer ejendommen. Det er derfor muligt for selve andelsboligforeningen, som ejer ejendommen, at optage et realkreditlån, hvis foreningens ejendom stilles som sikkerhed.

For andelshaver betyder denne regel, at man udelukkende kan optage lån i en bank eller et pengeinstitut, hvis man har behov for finansiering i forbindelse med en andelsbolig. Her kan der være mange fordele ved at undersøge markedet og renten, før at man beslutter sig for, hvilken bank eller pengeinstitut man ønsker at optage lånet hos. Typisk vil renteniveauet på et banklån herunder et andelsboliglån have mere end dobbelt så højt et renteniveau som på eksempelvis et realkreditlån til køb af ejerboliger. Det kan derfor være en dyr fornøjelse at låne penge til en andelsbolig. Hvis man endda også ønsker at fastlåse renten på andelsboliglånet, som normalt er variabel, ender det med at forskellen på et andelsboliglån og et realkreditlån til ejerbolig bliver endnu større. Med det sagt kan der stadig være mange fordele ved at vælge at købe en andelsbolig frem for en ejerbolig, da prisen på en andelsbolig ofte er mindre end prisen på en ejerbolig.

Specielt ”realkreditlån” for andelsboliger

På trods af at det som andelshaver ikke er muligt at finansiere sin andelsbolig ved hjælp af et realkreditlån, findes der i dag alternative løsninger. En jysk bank har i løbet af de seneste par år tilbudt københavnere med andelsboliger muligheden for et specielt ”realkreditlån” lavet specielt til andelsboligejere. Københavnere der overvejer at købe en andelsbolig vil med denne mulighed kunne få en fast og konkurrencedygtig rente, der løber på mindst 10 år og helt op til 30 år, og med en mulighed for at opsige og optage lånet til kurs 100. Det betyder altså, at andelshavere vil kunne få næsten samme vilkår som man normalt får med et traditionel og fastforrentet realkreditlån. Dog er tilbuddet foruden muligheden for at konvertere op og ned.

Dette specielle ”realkreditlån” bliver markedsført under navnet Andelskredit.dk. Pointen med dette lån er, at give andelshavere muligheden for at sikre en fast rente på deres andelslån, som inden for de seneste på er blevet meget udbredte i Danmark.

Det er efterhånden blevet dyrt at optage et stort lån i banken, og derfor er dette specielle ”realkreditlån” til andelsboliger et rigtig godt og billigt alternativ.