Vil du købe eller sælge andelsbolig? Eller måske overvejer du forældrekøb? Så er det vigtigt, at du er opmærksom på, hvad en andelsbolig er og reglerne bag en andelsboligforening.

Du kender måske de tre mest almindelige boligformer:

• Lejebolig
• Andelsbolig
• Ejerbolig

Men hvad er forskellen på de tre? Og hvornår kan det være smart at købe en andel frem for ejer eller at bo til leje?

Hvad er en andelsbolig?

Det særlige ved andelsboligen er, at der er en andelsboligforening, der ejer og driver ejendommen. Hvis du køber en andel, bliver du ’andelshaver’, og det betyder, at du ejer en del af fællesformue i andelsboligforeningen.

Det giver dig en brugsret til en bolig i ejendommen.

Det særlige ved en andel er, at du skal betale en kontantsum for andelen samt en andelsboligafgift. Det kan være nødvendigt at få hjælp til at betale for prisen for andelen for eksempel med finansiering fra banken.

Andelsboligafgiften kaldes også blot for boligafgift. Det er en slags husleje, som du betaler hver måned. Boligafgiften går til andelsboligforeningens udgifter såsom betaling af foreningens lån, vand, elektricitet på fællesarealer, rengøring af fællesarealer, vedligeholdelse (for eksempel med vicevært), udvendige forbedringer på andelsboligerne og lignende.

En andelsboligforening kan derfor sammenlignes med at være en blanding mellem en lejebolig og en ejerbolig, da du både betaler en boligafgift, men stadig ejer en del af fællesformuen i andelsboligforeningen.

Hvem bestemmer i en andelsboligforening?

Hvis du køber en andel, skal du være opmærksom på, at du blot har købt en brugsret til en bolig i ejendommen. Det betyder, at du skal indordne dig efter andelsboligforeningen.

Der er love, der gælder for andelsboligforeninger, men det vigtigste at kende til er vedtægterne. En andelsboligforenings vedtægter kan siges at være ’andelsboligforeningens lov’.

Vedtægterne bestemmer, at det er generalforsamlingen, der er det ’øverste organ’. Det vil blive afholdt en generalforsamling årligt, hvor vedtægterne vil bestemme, hvad der skal drøftes. Det vil blandt andet være valg af bestyrelse.

Andelsboligforeningens bestyrelse bestemmer og varetager den daglige drift af foreningen. Det er dem, der blandt andet godkender og administrerer købere. Det er også dem, der lægger regnskab for foreningen, som også vil skulle godkendes på generalforsamlingen. Her vil du også kunne se, hvad boligafgiften går til.

Inden du køber en andel, er det altid en god idé at få kopi af referat fra de seneste generalforsamlinger.

Først og fremmest kan du få et indblik i andelsboligforeningens økonomi, som er vigtig, når du skal købe andel. Derudover vil det blandt andet blive annonceret, hvis der er forventet stigning af boligafgift eller lignende, og du kan også få en idé om, hvad der foregår i andelsboligforeningen.

Tip: Bed om kopi af referat fra de seneste generalforsamlinger og læs dem igennem inden købet.

Andelsboligforeningens husorden

I modsætning til for eksempel en ejerbolig kan du ikke bare gøre, som det passer dig. Du skal indordne dig vedtægterne, og de vil oftest henvise til en husorden.

Husordenen er foreningens husregler. Det er dem, du skal følge i det daglige. Det er regler som for eksempel, at du ikke må larme efter kl. 21, eller at du ikke må stille cyklerne ude foran opgangen.

Hvis du vil købe andel skal du derfor være opmærksom på, at foreningen vil have en række regler, som du skal følge i blandt andet vedtægterne, som også henviser til husordenen.

Du skal være opmærksom på, at en andelsboligforening er en form for kollektiv, og derfor anses det også som et fælles ansvar at drive foreningen. Derfor vil der typisk også være fælles arbejdsdage, hvor alle andelshavere mødes og hjælper til for at forbedre foreningen.

Inden du køber andel er det derfor vigtigt, at du beder om at få en kopi af vedtægterne og husordenen. Hvis du for eksempel har tænkt dig at købe andelen som forældrekøb, kan det være, at det ikke er tilladt, fordi man i vedtægterne har vedtaget, at man ikke tillader forældrekøb.

Tip: Bed om kopi af vedtægterne og husordenen inden køb af andelen.

Fordel ved andelsbolig

Det kan hurtigt virke som om, at du udelukkende er begrænset og underlagt regler, når du køber en andelsbolig. Du skal lægge en kontantsum og samtidig betale boligafgift, du skal følge vedtægter, du skal følge husorden osv.

Men hvad er så fordelen ved at købe andelsboliger?

Der er primært to store fordele:

1. Det kan være en god investering
2. Friere rammer end ved leje

Først og fremmest kan køb af en andel være en investering. Når du køber en andel, vil du måske få hjælp fra banken til at få råd til at købe, og så vil du betale et afdrag til banken.

Typisk vil en almindelig andelsboligkøber betale to udgifter:

• Boligafgiften (huslejen)
• Afdrag til finansiering til andelen

Efterhånden som du har boet i andelen nogle år, vil du have betalt en del af det lånte beløb, og når du sælger, kan du håbe, at du får en del af de penge tilbage – det kræver dog, at du sælger andelen for samme eller en højere pris, som du købte for.

Hvis du bor til leje, vil du aldrig se de penge, som går til huslejen igen. Men hvis du bor i andel, vil du kunne håbe på at få de penge, som du har betalt i afdrag til finansiering af andelsboligen, tilbage.

Derudover vil du have lidt friere rammer, end hvis du bor til leje. Hvis du bor i en lejebolig, vil du for eksempel normalt skulle have godkendelse til alt, hvad du laver om i boligen. Bare så lidt som at ville have et nyt tæppe på, vil du skulle have godkendelse til.

I en andelsbolig kan du normalt lave lige så meget om indvendigt i boligen, som du har lyst til. Der kan dog være nogle få begrænsninger i vedtægterne fx at vinduerne eller køkkenet ikke må udskiftes.

Tip: Andelsboligforening kan være ideelt for dig, der vil gøre en god investering og ikke være underlagt lige så mange regler som ved en lejebolig.

Hvad er boligafgift i en andelsboligforening?

Hvis du køber en andel, skal du være opmærksom på, at du skal betale en fast boligafgift til andelsboligforeningen.

Boligafgiften er foreningens husleje. Pengene går til foreningens afdrag af deres lån samt andre fællesudgifter som for eksempel vand, vicevært og vedligeholdelse af foreningen.

Hvis andelsboligen for eksempel har behov for et nyt tag, vil det være foreningen, der betaler til det nye tag. Det kan også være nye hoveddøre, vinduer eller lignende.

Når du skal købe en andel, kan det være en god idé at sammenligne andelsprisen med boligafgiften.

Alt afhængig af din økonomiske situation vil det være en fordel for dig at kigge efter en andel med lav boligafgift. Det, du betaler i boligafgift, ser du aldrig igen. Derfor kan det være bedre at finde en andel, der er lidt dyrere, men hvor du til gengæld betaler mindre i boligafgift.

Dog er det også en god idé at se andelsboligforeningens regnskab igennem for at se, om regnskabet holder. Hvis andelsboligforeningen har haft minus de seneste år, kan det være, at det bliver nødvendigt i fremtiden at hæve boligafgiften, og så skal du være klar over, at dette kan ske.

I det tilfælde kan det være lige meget, at du har købt en andel med lav boligafgift til en lidt højere pris, hvis boligafgiften alligevel stiger.

Tip: Sammenhold prisen på andelen med boligafgiften og andelsboligforeningens regnskab.  

En stigning af boligafgiften vil kræve en vedtagelse af generalforsamlingen. Det betyder, at der skal stemmes om det. Selvom der bliver stemt om det, kan det være, at det er nødvendigt for andelsboligforeningens overlevelse at vedtage en stigning af boligafgiften.

Du skal også være opmærksom på andelsboligforeningens lån, som du betaler til via boligafgiften. Nogle andelsboligforeninger har optaget såkaldte trappelån eller swap-lån. Det kan betyde en stigning i boligafgiften, og du skal derfor overveje, om det er værd at købe en andel, hvor boligafgiften kan stige.

Andelsbolig regler

Du skal være opmærksom på, at du er underlagt nogle regler, hvis du vil købe en andel.

De vigtigste ’regelsæt’ er:

• Love
• Vedtægterne
• Husordenen

Som almindelig andelshaver er det ikke så nødvendigt at kende lovene ind og ud. Til gengæld er det vigtigt at kende til vedtægterne og husordenen.

Vedtægterne er selve foreningens ’lov’. Her kan du finde alle reglerne for andelsboligforeningen. Hvis der er noget, som du er i tvivl om, er det derfor altid en god idé at kigge i vedtægterne.

Vedtægterne indeholder normalt bestemmelser om bestyrelse, generalforsamling, administration af foreningen og lignende.

I vedtægterne vil der normalt blive henvist til et andet regelsæt – husordenen. Det er de daglige regler for foreningen.

I husordenen kan du finde de mere almindelige regler, som du har brug for at kende til i det daglige. Det kan for eksempel være regler om fællesarealer, støj og lignende.

Tip: Kig altid vedtægterne og husordenen igennem, hvis du skal købe andel.

Andelsboligforeningens bestyrelse

Andelsboligforeningen vil ved generalforsamlingen vælge en bestyrelse. Der stemmes om, hvem der skal være en del af bestyrelsen.

Bestyrelsen står for den daglige drift af andelsboligforeningen. Opgaverne vil oftest være listet i vedtægterne. Normalt vil de afholde nogle bestyrelsesmøder, hvor de drøfter henvendelser fra andelshaverne, køb og salg af andelene, optimering af andelsboligforeningen og lignende.

Andelsbolig forældrekøb

Overvejer du at købe andelsbolig som forældrekøb?

Selvom der ikke er samme skattemæssige fordele, som der tidligere har været ved forældrekøb, kan det være en god investering.

Hvornår er forældrekøb en god idé?

Forældrekøb kan være en god idé, hvis du ønsker at hjælpe dit barn med at få sit eget og samtidig er økonomisk sikret. Du kan købe andelen og lade dit barn flytte ind og betale en husleje til dig. Dermed kan du være sikker på, at dit barn har et godt sted at bo, og hvis barnet kommer i økonomiske vanskeligheder, vil du finde ud af det hurtigt.

Derudover kan du også gøre en god investering. Du vil senere, når dit barn flytter, kunne sælge andelen og få andelssummen tilbage. Dermed har du reelt ikke ’tabt’ noget ved at foretage forældrekøbet.

Men hvad skal du være opmærksom på, hvis du vil foretage et forældrekøb?

Først og fremmest skal du sikre dig, at forældrekøb er tilladt. Det er ærgerligt at købe en andelsbolig og derefter få at vide, at dit barn ikke må flytte ind.

Du vil kunne få svar på, om andelsboligforeningen tillader forældrekøb i foreningens vedtægter. Inden køb skal du derfor bede om foreningens vedtægter og sikre dig, at det er tilladt. Det er de færreste andelsboligforeninger, der den dag i dag tillader forældrekøb, og derfor skal du være helt sikker på, at det er tilladt, inden du køber en andel som forældrekøb. 

Derudover skal du være opmærksom på fællesansvaret ved forældrekøbet. Du vil selvfølgelig hæfte for betalingen af boligafgift og lignende. Men hvad med for eksempel deltagelse i arbejdsdage?

Hvem skal deltage i fællesarbejdsdagene? Skal det være dig som forælder eller dit barn? De fleste andelsboligforeninger ser gerne, at det er begge parter, der deltager, og det gælder både for generalforsamlingen og arbejdsdagene.

Det skyldes, at andelsboligforeningen gerne vil have mulighed for at kunne socialisere sig med beboerne og drøfte eventuelle problemer. Det er ikke altid, at det er nok, at det kun er dig som forælder eller kun er dit barn, der er med til arbejdsdagene eller generalforsamlingen. 

Husk derfor at tage en snak og forventningsafstem med både dit barn og andelsboligforeningen.

Inden du køber en andelsbolig som forældrekøb, skal du huske:

• Tjek om forældrekøb er tilladt – kan du gøre i vedtægterne
• Snak med dit barn om de forpligtelser, der følger med ved at bo i en andel

Forventningsafstem med andelsboligforeningen om, hvad de forventer af jer som forældrekøbere

Læs også mere om andelsboliglån på forsiden. Hvis der alene er tale om mindre beløb til indskud, kan du finde oversigter over lånemuligheder på Laanekassen.dk.