Spor 1 · Lånet Del 2 af 9
Andelsboliglån og realkreditlån: forskellen forklaret
Et realkreditlån har pant i fast ejendom, et andelsboliglån har pant i andelen. Se forskellen og hvorfor foreningens lån er noget andet.
Udgivet
Forskellen ligger i pantet. Et realkreditlån ydes mod registreret pant i fast ejendom. Et andelsboliglån har pant i andelen, fordi ejendommen ejes af andelsboligforeningen og ikke af den enkelte andelshaver. Foreningens egne lån kan være realkreditlån, men andelshaverens lån er det ikke.
Hvad er forskellen på et andelsboliglån og et realkreditlån?
Et realkreditlån er et lån fra en realkreditvirksomhed mod pant i fast ejendom, finansieret ved udstedelse af realkreditobligationer. Realkreditloven fastsætter, at realkreditlån ydes mod registreret pant i fast ejendom, og at de ikke må ydes mod sikkerhed i ejerpantebreve eller skadesløsbreve.
Et andelsboliglån er andelshaverens eget lån. Sikkerheden er andelen, og lånet tinglyses i Andelsboligbogen. Tabellen sammenligner de to lånetyper.
| Andelsboliglån | Realkreditlån | |
|---|---|---|
| Sikkerhed | Andelen (andel i foreningen og brugsret til boligen) | Fast ejendom |
| Låntager | Andelshaveren | Ejeren af ejendommen, fx foreningen |
| Typisk långiver | Pengeinstitut | Realkreditinstitut |
| Lovgrundlag for lånet | Kreditaftaleloven og reglerne om god skik for boligkredit | Realkreditloven samt reglerne om god skik for boligkredit |
| Lånegrænse | Eventuelt et vedtægtsbestemt loft på 80 % af pantets værdi | 80 % af ejendommens værdi for ejerboliger til helårsbrug og private andelsboliger |
| Registrering | Andelsboligbogen | Tinglysning af pant i ejendommen |
Realkreditloven sætter også en største løbetid på 30 år for realkreditlån. For lån til private andelsboliger kan løbetiden være op til 40 år, når lånet gives med tilsagn om støtte efter loven om almene boliger og støttede private andelsboliger. Løbetiden på et andelsboliglån står i låneaftalen.
Kan man få realkreditlån til andelsbolig?
Det afhænger af, hvem der låner, og hvad der belånes.
- Foreningen kan have realkreditlån med pant i ejendommen. Realkreditloven sætter lånegrænsen til 80 % af ejendommens værdi, både for ejerboliger til helårsbrug og for private andelsboliger. Det er foreningens ejendom, der belånes, ikke den enkelte andel.
- Andelshaveren kan ikke få et realkreditlån med pant i sin andel. Finanstilsynets vejledning til bekendtgørelsen om god skik for boligkredit forklarer, at en andelsbolig ikke kan finansieres som fast ejendom. Andelshaverens eget lån sikres i brugsretten, dvs. andelen.
Hvorfor kan den enkelte andel ikke belånes med realkredit?
Svaret ligger i ejerforholdet. Ejendommen ejes af foreningen. Andelshaveren ejer en andel i foreningen, og til andelen er knyttet en brugsret til en bolig. Ifølge borger.dk betaler andelshaveren ud over prisen for andelen en løbende boligafgift, som bl.a. dækker foreningens renter og afdrag. Der er altså to ejerforhold og to former for gæld:
- Foreningen ejer ejendommen og kan optage lån med pant i den.
- Andelshaveren ejer en andel og kan optage lån med pant i andelen, som andelsboligloven giver ret til.
Fordi pantet er forskelligt, er registeret det også. Pant i en andel tinglyses i Andelsboligbogen, mens pant i fast ejendom tinglyses på ejendommen. Reglerne om pant i andelen står under pant og Andelsboligbogen.
Foreningens lån og boligafgiften
Foreningens gæld er ofte lån med pant i ejendommen. I Finanstilsynets eksempel i vejledningen består foreningens gæld af et realkreditlån og et lån fra et pengeinstitut til restfinansiering. Renter og afdrag betales over foreningens budget, og boligafgiften er den løbende indtægt. Sammenhængen mellem gælden og boligafgiften er beskrevet under foreningens lån og boligafgiften.
Foreningens gæld berører også andelshaverens lån på flere måder:
- Når andelens værdi opgøres efter reglerne om maksimalpris, trækkes foreningens gæld fra ejendommens værdi.
- Ved købet er en forholdsmæssig andel af foreningens gæld en del af grundlaget for egenbetalingen. Se udbetaling.
- Ved kreditvurderingen tæller købers forholdsmæssige andel af foreningens gæld med i gældsfaktoren i de områder, hvor den såkaldte vækstvejledning gælder. Se kreditvurdering.
Hvilke regler gælder for de to lånetyper?
Begge lånetyper er omfattet af reglerne om god skik for boligkredit, men nogle regler gælder kun for realkreditlån og realkreditlignende lån. Den såkaldte 60/4-regel om høj belåningsgrad og høj gældsfaktor er et eksempel: Ifølge Finanstilsynets vejledning omfatter den ikke andelsboliglån. Det uddybes under kreditvurdering.
Hvordan renter og omkostninger hænger sammen med lånetypen, er beskrevet under fast og variabel rente. Overblikket over hele emnet findes på forsiden, og lånets opbygning står under sådan fungerer et andelsboliglån.
Reglerne kan ændres. Beskrivelsen bygger på lovene og vejledningen, som de var i oktober 2026.
Indholdet er generel information og ikke personlig rådgivning.
Spørgsmål og svar
Hvad er forskellen på et andelsboliglån og et realkreditlån?
Et realkreditlån ydes mod registreret pant i fast ejendom. Et andelsboliglån har pant i andelen, som er andelshaverens andel i foreningen og brugsretten til boligen. Låntager er i det ene tilfælde ejeren af ejendommen og i det andet den enkelte andelshaver.
Kan man få realkreditlån til andelsbolig?
Foreningens ejendom kan belånes med realkreditlån, og realkreditloven har samme lånegrænse på 80 % for private andelsboliger som for ejerboliger til helårsbrug. Den enkelte andelshavers lån har derimod pant i andelen, og en andelsbolig kan ifølge Finanstilsynets vejledning ikke finansieres som fast ejendom.
Hvorfor kan den enkelte andel ikke belånes med realkredit?
Fordi et realkreditlån kræver pant i fast ejendom, og ejendommen ejes af foreningen. Andelshaveren har en andel og en brugsret, ikke ejendomsretten til bygningen. Andelshaverens eget lån sikres derfor i andelen.