Hvor meget kan man låne til en andelsbolig? Sådan foregår kreditvurderingen

Hvor meget man kan låne til en andelsbolig, fastsættes ikke af en formel i lovgivningen. Det afgøres af kreditgiverens kreditvurdering af den enkelte låntager og af den konkrete andel og forening. Reglerne stiller krav til, hvad kreditgiveren skal undersøge. Siden beskriver kravene uden tal og uden beregner.

Hvor meget kan man låne til en andelsbolig?

Svaret afhænger af kreditvurderingen. Reglerne sætter nogle rammer, men giver ikke et beløb:

• Egenbetaling. Køberen skal som udgangspunkt selv betale en passende del af købesummen, se udbetaling.
• Lånegrænse i vedtægterne. Vedtægterne kan sætte et loft på 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet, se pant og Andelsboligbogen.
• Kreditgiverens vurdering af låntagerens indtægter, udgifter og øvrige økonomi.
• Foreningens økonomi, som indgår i vurderingen, se nedenfor.

Siden har ingen beregner, fordi resultatet afhænger af den enkelte låntager, den enkelte andel og foreningens lån. Et beløb fra en generel opskrift ville ikke svare til en kreditgivers vurdering.

Hvad skal kreditgiveren vurdere?

Reglerne om kreditvurdering står i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit og i kreditaftaleloven. Hovedtrækkene er:

• Før aftalen indgås, skal kreditgiveren grundigt vurdere låntagerens kreditværdighed. Aftalen må kun indgås, hvis vurderingen gør det sandsynligt, at låntageren kan overholde den.
• Vurderingen bygger på oplysninger om indtægter, udgifter og andre økonomiske forhold. Efter kreditaftaleloven hentes oplysningerne hos forbrugeren og, hvor det er nødvendigt, i relevante databaser.
• Vurderingen må ikke alene bygge på, at boligen er mere værd end lånet, eller at den forventes at stige i værdi.
• Låntageren skal gøres opmærksom på, at lånet ikke kan bevilges uden korrekte og fuldstændige oplysninger.
• Før det samlede kreditbeløb forhøjes væsentligt, skal kreditværdigheden vurderes igen.
• Ved afslag skal låntageren straks have besked. Har kreditgiveren søgt i en database eller brugt automatisk behandling, skal låntageren have det at vide.

Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden har udgivet en fælles vejledning om kreditværdighedsvurdering. Kreditaftalelovens regler om kreditvurdering ændres ved en lov, der træder i kraft 20. november 2026. Den indebærer bl.a., at sociale netværk ikke må bruges som kilde, og at forbrugeren ved automatisk behandling kan kræve en menneskelig vurdering og en forklaring.

Foreningens økonomi indgår i vurderingen

Ved en andelsbolig er foreningens gæld en del af billedet. Vejledningen om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder, ofte kaldet vækstvejledningen, omtaler udtrykkeligt andelsboliger. Den gælder kun i vækstområderne, som er de største byer med store prisstigninger. I vejledningen fra 2023 er det København og omegnskommunerne samt Aarhus. Punkterne er hovedregler: Institutterne kan vælge andre tiltag, men skal følge med i, hvor mange lån der afviger.

For finansiering af en andelsbolig nævner vejledningen bl.a. disse hovedregler:

• Foreningens dokumenter. Instituttet forventes at gennemgå foreningens årsrapport, budget, nøgleoplysningsskemaer og referatet fra seneste generalforsamling. Nøgleoplysningsskemaet er beskrevet under nøgletal i regnskabet.
• Ejendommens værdi og afdragsfrihed. Instituttet forventes at vurdere dagsværdien af foreningens ejendom, som om den blev brugt som udlejningsejendom, og at se på, om foreningen har afdragsfrihed, og hvornår den udløber.
• Boligafgiften. Varslede stigninger i boligafgiften og mulige stigninger som følge af vedligeholdelse forventes medregnet i rådighedsbeløbet. Sammenhængen mellem foreningens lån og boligafgiften er forklaret under foreningens lån og boligafgiften.
• Variabel rente på foreningens gæld. Har foreningen variabelt forrentet gæld uden renteswap eller lignende, forventes pengeinstituttet at regne med en fast rente på foreningens gæld, som ligger 1 procentpoint over den aktuelle (vejledningen angiver også en nedre grænse). Kundens andel af den højere rente indgår i rådighedsbeløbet. Formålet er, at kunden kan klare en højere boligafgift, hvis renten på foreningens gæld stiger.
• Variabel rente på kundens eget lån. Hvis kunden vælger variabel rente, forventes rådighedsbeløbet beregnet, som om renten var fast og 1 procentpoint over den aktuelle faste rente. Det gælder også gæld til køb af andelsbolig.

Gældsfaktor

Gældsfaktoren er den samlede gæld i forhold til årsindkomsten før skat. Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor over 4 for høj, dvs. at gælden er mere end fire gange årsindkomsten.

Når gældsfaktoren beregnes for en kunde, der køber eller ejer en andelsbolig, tæller kundens forholdsmæssige andel af foreningens gæld med, ifølge vækstvejledningen. Vejledningen forventer desuden, at kundens formue som hovedregel er positiv, selv hvis boligen falder i værdi: med 10 % ved en gældsfaktor mellem 4 og 5 og med 25 % ved en gældsfaktor over 5.

Hvad er 60/4-reglen?

60/4-reglen er en kort betegnelse for to grænser, som Finanstilsynets vejledning bruger til at udfylde reglen i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit om høj belåningsgrad og høj gældsfaktor: en belåningsgrad på 60 % og en gældsfaktor på 4.

Begreb	Betydning
Gældsfaktor	Den samlede gæld i forhold til årsindkomsten før skat
Belåningsgrad (LTV)	Lånet i procent af ejendommens værdi

Reglen siger, at en kreditgiver som udgangspunkt ikke må give forbrugere risikable realkreditlån eller realkreditlignende lån med høj belåningsgrad, hvis forbrugeren derved får en høj gældsfaktor. Over en belåningsgrad på 60 % regner vejledningen disse lån som risikable:

1. alle variabelt forrentede lån, hvor renten justeres oftere end hvert femte år
2. afdragsfrie variabelt forrentede lån, hvor renten justeres hvert femte år eller sjældnere

Et lån med mulighed for afdragsfrihed regnes som afdragsfrit, også selv om afdragsfriheden ikke bruges fra start. Begreberne er forklaret under fast og variabel rente og afdragsfrihed.

Omfatter reglen andelsboliglån?

Nej. Finanstilsynets vejledning siger udtrykkeligt, at reglen kun gælder realkreditlån og realkreditlignende lån, og at andelsboliglån ikke er omfattet, fordi en andelsbolig ikke kan finansieres som fast ejendom. Reglen gælder desuden kun lån til fysiske personer, så lån til andelsboligforeninger er heller ikke omfattet. Forskellen mellem lånetyperne er forklaret under andelsboliglån og realkreditlån.

Det betyder ikke, at gældsfaktoren er uden betydning ved en andelsbolig. I vækstområderne tæller købers andel af foreningens gæld med i gældsfaktoren, som beskrevet ovenfor.

Kreditvurderingen i sammenhæng

Kreditvurderingen er ét led i et lån. Egenbetalingen, pantet i andelen og aftalen har deres egne regler, se sådan fungerer et andelsboliglån. Hvad friværdi betyder for en andel, og hvorfor den ikke alene afgør et lån, står under friværdi i en andelsbolig. Overblikket findes på forsiden.

Reglerne kan ændres. Beskrivelsen bygger på bekendtgørelsen og vejledningerne, som de var i oktober 2026.

Indholdet er generel information og ikke personlig rådgivning.