Nøgletal i andelsboligforeningens regnskab og nøgleoplysningsskemaet

Nøgleoplysningsskemaet samler centrale tal om en andelsboligforening på ét sted. Der findes to skemaer: ét om foreningen og ét om den konkrete bolig, herunder prisberegningen. Indholdet er fastlagt i bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, som trådte i kraft 1. juli 2025. Siden gennemgår, hvad felterne omfatter, og hvor tallene findes. Den vurderer ikke, om et tal er højt eller lavt.

Hvad er et nøgleoplysningsskema?

Skemaet er en fast formular med bestemte felter. De to skemaer er bilag 1 (foreningen) og bilag 2 (den konkrete bolig). Reglerne om det er bl.a. disse:

• Bestyrelsen skal på den årlige generalforsamling fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger om foreningen.
• Ved salg af en andel skal køber have begge skemaer, før aftalen indgås. Køber skal også have bl.a. vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og senere ekstraordinære generalforsamlinger, vedligeholdelsesplan (hvis den findes) og seneste energimærkning.
• Foreningen skal udlevere skemaerne hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter, at den sælgende andelshaver har bedt om dem.
• Foreningens nøgleoplysninger indberettes til Social- og Boligstyrelsens system på andelsboliginfo.dk.
• Efter et salg skal foreningen indberette bl.a. salgspris og datoen for bestyrelsens godkendelse senest 30 dage efter udgangen af det kvartal, hvor boligen blev solgt.

Skemaet om foreningen: hvad felterne omfatter

Skemaet om foreningen er opdelt i emner. Tabellen viser de vigtigste.

Emne	Hvad skemaet viser
Grundoplysninger	Stiftelsesår og opførelsesår
Hæftelse	Om andelshaverne hæfter for mere end deres indskud
Værdiansættelse	Hvilket princip foreningen bruger, og ejendommens værdi efter princippet. Mulighederne er anskaffelsespris, valuarvurdering, offentlig vurdering og indekseret offentlig vurdering. Skemaet oplyser også, om vurderingen er fastholdt fra før 1. juli 2020
Reserver	Reserver, som generalforsamlingen har bestemt, også som procent af ejendomsværdien
Boligafgift	Gennemsnit i kr. pr. andels-m² pr. år
Overskud	Årets overskud før afdrag pr. andels-m² for de seneste 3 år
Andelsværdi m.m.	Andelsværdi, gæld fratrukket omsætningsaktiver og en „teknisk andelsværdi“, alle som gennemsnit pr. andels-m²
Vedligeholdelse	Om der er vedligeholdelsesplan og tilstandsrapport, besluttede større arbejder og opsparing samt vedligeholdelsesudgifter pr. m²
Energi	Ejendommens energimærke (A–G)
Lån og aftaler	For hvert lån og hver finansiel aftale: type, restgæld, om der afdrages, næste rentetilpasning og restløbetid
Afdrag og risiko	Andelen af gælden, der afdrages på, årets afdrag pr. andels-m² og figurer for ydelsesprofil, ydelse ved renteændringer („renteusikkerhed“) og udvikling i restgæld („formueusikkerhed“)

Omsætningsaktiver er de dele af foreningens formue, der ikke er anlægsaktiver, fx indestående og tilgodehavender. Præcise definitioner af felterne hører hjemme i bekendtgørelsen og i selve skemaet. Gælden og dens risiko er beskrevet nærmere under foreningens lån og boligafgiften, og værdiansættelsesprincipperne under maksimalpris.

Skemaet om den konkrete bolig

Det andet skema er knyttet til en bestemt bolig og viser prisberegningen:

• andelsværdi
• individuelle forbedringer
• tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand
• særligt tilpasset inventar
• maksimalpris i alt og udbudspris

Skemaet viser også boligafgiften for boligen, heraf moderniseringstillæg, tillæg for tv og internet, aconto for vand og varme og vedtagne ændringer i boligafgiften. Hvad de enkelte poster betyder i prisen, står under maksimalpris.

Hvilke nøgletal står i en andelsboligforenings regnskab?

Nøgleoplysningsskemaet og årsregnskabet er to forskellige dokumenter, men de overlapper. En række af nøgleoplysningerne skal også stå som noter i årsregnskabet. Bestyrelsen skal desuden i en note oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet efter andelsboligloven og eventuelle vedtægtsregler om prisfastsættelse.

Regnskabet kan også indeholde en anden værdi af ejendommen. I årsregnskabet kan ejendommen opgøres til kostpris eller dagsværdi, og det er adskilt fra værdiansættelsen efter andelsboligloven. Vejledningen om prisfastsættelse af andelsboliger understreger, at de to værdiansættelser er forskellige ting. Tal fra regnskabets balance og tal fra skemaets andelsværdi kan derfor ikke uden videre sammenlignes. Bestyrelsen skal i øvrigt løbende vurdere foreningens økonomi, herunder likviditet, egenkapital og andelspriser.

Hvor findes oplysningerne?

• Hos sælger og foreningen. Skemaerne og de øvrige dokumenter udleveres ved salg af en andel. Køber skal desuden have en vejledning om maksimalpris og overpris.
• På generalforsamlingen. Bestyrelsen fremlægger skemaet på den årlige generalforsamling.
• I årsregnskabet. Noterne rummer en række af nøgleoplysningerne og andelens værdi på statusdagen.
• På andelsboliginfo.dk. Hertil indberettes foreningens nøgleoplysninger.

For lån og aftaler gælder desuden, at långivere, der ikke er under Finanstilsynets tilsyn, mindst én gang årligt skal indberette nøgleoplysninger for hvert lån og hver finansiel aftale til andelsboliginfo.dk. Lånebegreber og andelsboligord er forklaret i ordbogen, og lånet til selve andelen er beskrevet under sådan fungerer et andelsboliglån.

Reglerne kan ændres. Beskrivelsen bygger på bekendtgørelsen og loven, som de var i oktober 2026.

Indholdet er generel information og ikke personlig rådgivning.