Udbetaling ved køb af andelsbolig: kravet om egenbetaling

Ved køb af en andelsbolig skal køberen som udgangspunkt selv betale en del af købesummen. Kravet kaldes udbetalingskravet eller kravet om egenbetaling og står i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit. Selve tallet, 5 %, står i Finanstilsynets vejledning, og for andelsboliger opgøres det anderledes end for ejerboliger. Hvad et konkret lån ender på, afgøres af kreditgiverens vurdering.

Hvad er udbetalingskravet for en andelsbolig?

Efter § 19, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025 om god skik for boligkredit, som trådte i kraft 1. januar 2026, skal en boligkreditgiver, før den yder lån til køb af en ejerbolig, en fritidsbolig eller brugsretten til en andelsbolig, sikre, at forbrugeren som udgangspunkt selv betaler en passende udbetaling af købesummen. Samme krav gælder ifølge stk. 4, når en andelsboligforening anskaffer foreningens ejendom.

Bekendtgørelsen nævner ikke noget tal. Det gør Finanstilsynets vejledning til bekendtgørelsen. For en ejerbolig regnes 5 % af købesummen som udgangspunkt for en passende egenfinansiering, og långiveren vurderer konkret og kan gå både op og ned. Begrundelsen er, at 5 % svarer til det tab, køberen får, hvis ejendommens værdi falder 5 %.

Vejledningen er udarbejdet til en tidligere udgave af bekendtgørelsen, hvor bestemmelsen havde et andet paragrafnummer. Teksten i bestemmelsen er den samme.

Sådan opgøres udbetalingen for en andelsbolig

Kravet gælder både ved køb af ejerbolig og ved køb af andelsbolig, men udbetalingen beregnes forskelligt.

	Ejerbolig	Andelsbolig
Grundlag for de 5 %	Købesummen	Andelsbevisets værdi og købers forholdsmæssige andel af foreningens gæld
Størrelse i forhold til købesummen	5 % som udgangspunkt	Som hovedregel en større del af købesummen end ved en ejerbolig, men ikke mere end prisen på andelsbeviset

Andelsbeviset er den andel, køberen betaler for. Som begrundelse for 5 % angiver vejledningen tabet ved et fald i ejendommens værdi. Køberens andel af ejendommen svarer til andelsbeviset plus en forholdsmæssig andel af foreningens gæld, og derfor indgår begge dele.

Når kreditgiveren fastsætter udbetalingen, forventer vejledningen, at den ser på tre ting:

• værdien af foreningens ejendom
• hvilke lån foreningen har
• den samlede købesum

Er ejendommen værdiansat for højt, er andelsbeviset også for dyrt, og køberen risikerer et tab ved et senere salg. Foreningens lån fremgår af nøgleoplysningsskemaet, som beskrives under nøgletal i regnskabet. Sammenhængen mellem foreningens gæld og andelens værdi er forklaret under foreningens lån og boligafgiften.

Hvornår kan kravet fraviges?

Kravet er et udgangspunkt. Ifølge vejledningen kan det i særlige tilfælde fraviges, fx når en udlejningsejendom omdannes til en andelsboligforening. For at fravige kravet ved køb af en andel skal kunden have et højt rådighedsbeløb og afdrage, så gælden inden for ca. 2–3 år er nede på 95 % af andelsbevisets værdi plus den forholdsmæssige andel af foreningens gæld. Finanstilsynet forventer, at en beslutning om at fravige kravet træffes højere oppe i kreditgiverens organisation end normalt.

Ved stiftelse af en andelsboligforening vurderes den passende udbetaling ud fra andelshavernes indskud.

Hvor længe har kravet gældt for andelsboliger?

Andelsboliger og andelsboligforeninger kom med under kravet om passende udbetaling i bekendtgørelse nr. 1581 af 17. december 2018, som trådte i kraft 1. januar 2019. Vejledningen henviser til den politiske aftale „Mere robuste andelsboligforeninger“ fra 2017 som baggrund.

Hvor meget skal man ligge for at få en andelsbolig?

Der findes ikke ét beløb. Udbetalingskravet er et udgangspunkt, og det konkrete beløb afhænger af tre ting: prisen på andelsbeviset, køberens forholdsmæssige andel af foreningens gæld og kreditgiverens vurdering af den enkelte sag. Siden har ingen beregner, fordi det konkrete beløb afhænger af tal, der er forskellige fra andel til andel, og af kreditgiverens vurdering.

Udbetalingen skal ikke forveksles med maksimalprisen. Maksimalprisen er andelsboliglovens loft over prisen på andelen. Udbetalingen er den del af købet, køberen som udgangspunkt selv betaler. De to regler gælder uafhængigt af hinanden.

Udbetalingen afgør heller ikke i sig selv, om et lån bevilges. Det gør kreditgiverens vurdering af låntagerens økonomi, som beskrives under kreditvurdering. Hvordan lånet er opbygget, og hvad der er pant for det, står under sådan fungerer et andelsboliglån og andelsboliglån og realkreditlån. Overblikket findes på forsiden.

Reglerne kan ændres. Beskrivelsen bygger på bekendtgørelserne og vejledningen, som de var i oktober 2026.

Indholdet er generel information og ikke personlig rådgivning.