Friværdi i en andelsbolig: hvad den er, og hvad der begrænser den

Friværdi betyder, at et aktiv er belånt med et mindre beløb, end det er værd. For en andelsbolig kan begrebet udtrykkes som andelens værdi minus gæld med pant i andelen. Men andelens værdi er ikke en markedspris: Andelsboligloven sætter et loft over prisen ved salg, og foreningens økonomi påvirker værdien. Siden forklarer begrebet og de forhold, der begrænser det.

Hvad er friværdi i en andelsbolig?

I en ejerbolig er friværdi forskellen mellem ejendommens værdi og belåningen. I en andelsbolig er det andelen og ikke ejendommen, der har en værdi for andelshaveren og er pant for lånet. Begrebet bygger derfor på to størrelser:

• Andelens værdi. Andelens værdi i foreningens formue, beregnet efter andelsboligloven. Andelens pris hænger sammen med den værdi.
• Gæld med pant i andelen. Andelshaverens eget lån, som er beskrevet under sådan fungerer et andelsboliglån.

Foreningens egen gæld hører ikke med som gæld med pant i andelen. Den er foreningens, og den er allerede trukket fra, når andelens værdi opgøres: Foreningens formue opgøres som alle aktiver fratrukket alle passiver, og nettoformuen fordeles mellem andelshaverne. Sammenhængen er forklaret under foreningens lån og boligafgiften.

Hvad begrænser friværdien?

Maksimalprisen

Ved salg af en andel må prisen ikke være højere, end hvad tre ting med rimelighed kan begrunde: andelens værdi i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og lejlighedens vedligeholdelsesstand. Det er en regel om loft, ikke om en markedspris. En andels værdi kan derfor ikke vurderes uden at kende de poster, der indgår i maksimalprisen.

Foreningens økonomi

Andelens værdi følger foreningens formue. Alt andet lige giver en større gæld i forhold til ejendommens værdi en mindre nettoformue. Ifølge borger.dk bliver andelene typisk mindre værd, hvis ejendommens værdi falder. I værste fald kan gælden overstige ejendommens værdi, så foreningen må gå over til at værdiansætte ejendommen til anskaffelsesprisen. Efter en lavere vurdering kan nogle foreninger desuden være nødt til at hæve boligafgiften betydeligt.

Værdiansættelsesmetoden og generalforsamlingen

Foreningen kan vælge mellem fire metoder til at værdiansætte ejendommen. Den kan som udgangspunkt skifte metode fra generalforsamling til generalforsamling uden at begrunde det, medmindre vedtægterne har fastlagt metoden. Generalforsamlingen fastsætter typisk andelsværdien for ét år ad gangen ud fra formuen på regnskabets balancedag. Vil foreningen sætte andelsværdien lavere end det højeste, den valgte metode giver, kræver det hjemmel i vedtægterne.

Panthaveren kan ikke kræve lånet indfriet, fordi foreningen vedtager en lavere maksimalpris end tilladt. Andelens værdi kan altså ændre sig ved en beslutning i foreningen, uden at långiveren af den grund kan kræve lånet indfriet.

Lånegrænse i vedtægterne

Vedtægterne kan sætte en lånegrænse: Lån med sikkerhed i andelen må ikke overstige 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Har foreningen en sådan grænse, skal den ikke afgive den erklæring, der er nødvendig for at tinglyse pant, hvis pantsætningen strider mod grænsen. Det er beskrevet under pant og Andelsboligbogen.

Hvor kan man se friværdien i en andelsbolig?

Friværdien står ikke som ét tal ét sted, men de to størrelser, den bygger på, kan findes hver for sig:

• Andelens værdi. Bestyrelsen skal i en note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet efter andelsboligloven og eventuelle vedtægtsregler om prisfastsættelse. Nøgleoplysningsskemaet om den konkrete bolig viser desuden andelsværdi, forbedringer, tillæg eller fradrag for vedligeholdelse, inventar og maksimalpris i alt. Skemaerne er beskrevet under nøgletal i regnskabet.
• Gæld med pant i andelen. Restgælden på lånet oplyses af långiveren.

Andelsværdien er kun én af posterne i maksimalprisen, så den kan ikke uden videre sættes lig med den pris, en andel kan overdrages til. Skal friværdien opgøres for en konkret andel, kan en rådgiver hjælpe med at få tallene på plads.

Friværdi og kreditvurdering

Friværdi afgør ikke i sig selv, om et lån kan bevilges. Reglerne om kreditvurdering kræver, at kreditgiveren vurderer låntagerens evne til at overholde aftalen, og vurderingen må ikke alene bygge på, at boligen er mere værd end lånet eller forventes at stige i værdi. Det beskrives under kreditvurdering. Den del af et køb, som køberen selv betaler, står under udbetaling. Overblikket over emnet findes på forsiden.

Reglerne kan ændres. Beskrivelsen bygger på loven og borger.dk, som de var i oktober 2026.

Indholdet er generel information og ikke personlig rådgivning.