Maksimalpris: andelsboliglovens regler for prisen på en andel

Maksimalprisen er det højeste beløb, en andel med ret til en bolig må overdrages for. Reglen står i andelsboliglovens § 5 og gælder kun andele med ret til en bolig, ikke rene erhvervsandele. Prisen må ikke være højere, end hvad tre ting med rimelighed kan begrunde: andelens værdi i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og lejlighedens vedligeholdelsesstand. Siden beskriver reglerne, de fire værdiansættelsesmetoder og følgerne af en overpris.

Hvad er maksimalprisen på en andelsbolig?

Maksimalprisen er summen af tre poster. Hertil kan lægges en pris for særligt tilpasset eller installeret inventar.

Post	Hvad den dækker
Andelsværdi	Andelens værdi i foreningens formue, beregnet efter én af de metoder, loven tillader
Forbedringer	Forbedringer, som er udført i den enkelte lejlighed
Vedligeholdelsesstand	Tillæg eller fradrag, hvis boligens stand afviger væsentligt fra det normale
Inventar	Inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden

I daglig tale kaldes reglerne maksimalprisbestemmelserne. Beregningen står i nøgleoplysningsskemaet om boligen, som beskrives under nøgletal i regnskabet.

Andelens værdi i foreningens formue

Foreningens formue opgøres efter et nettoformueprincip: alle aktiver fratrukket alle passiver. Nettoformuen fordeles mellem andelshaverne efter fordelingstal. Andelsboligloven regulerer kun værdiansættelsen af ejendommen og gælden i den. De øvrige aktiver og passiver opgøres efter almindelige regnskabsregler. Gælden og dens betydning er beskrevet under foreningens lån og boligafgiften.

Vil foreningen sætte andelsværdien lavere end det højeste, den valgte metode giver, kræver det hjemmel i vedtægterne.

De fire værdiansættelsesmetoder

Siden en lovændring, der trådte i kraft 15. april 2024, kan foreningens ejendom værdiansættes efter fire metoder. Før var der tre, og ældre oversigter nævner derfor stadig tre.

Metode	Ejendommens værdi opgøres som
a	Anskaffelsesprisen
b	Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ifølge en valuarvurdering, højst 42 måneder gammel
c	Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi
d	Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret med Danmarks Statistiks nettoprisindeks

Foreningen kan som udgangspunkt frit vælge metode og skifte fra generalforsamling til generalforsamling uden at begrunde det, medmindre vedtægterne har fastlagt metoden. Andre metoder end de fire kan ikke bruges, heller ikke metoder, der er korrekte efter årsregnskabsloven. Er foreningen stiftet ved køb af en udlejningsejendom, skal ejendommen de første 2 år værdiansættes til anskaffelsesprisen. Det gælder dog ikke ved nybyggeri.

Gælden trækkes fra

Foreningens prioritetsgæld trækkes fra ejendomsværdien. Ved metode a opgøres den til pantebrevsrestgæld, ved metode b, c og d til kursværdi. Til ejendomsværdien kan lægges værdien af forbedringer på ejendommen, som er udført efter anskaffelsen eller vurderingen.

Valuarvurdering

En valuarvurdering til brug for andelsværdien skal udarbejdes af en person, der opfylder kravene i en særskilt bekendtgørelse, og efter en branchenorm. Er vurderingen ikke foretaget af en sådan person, kan den ikke lægges til grund. De 42 måneder svarer til, at samme vurdering kan bruges på tre ordinære generalforsamlinger i træk.

Offentlig ejendomsværdi og indeksering

For de fleste andelsboligejendomme er den senest ansatte ejendomsværdi værdien fra den almindelige vurdering i 2012, baseret på prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Ejendomme opført efter 30. september 2020 har ikke fået ansat en ejendomsværdi og kan derfor reelt ikke bruge metode c eller d.

Ved metode d opregnes 2012-værdien med forholdet mellem nettoprisindekset for oktober i det relevante år og indekset for november 2012. Kun oktober-indekset kan bruges som slutindeks, og en indekseret værdi kan ikke fastholdes fra ét år til det næste.

Fastholdte vurderinger fra før 1. juli 2020

En gyldig valuarvurdering eller offentlig vurdering fra før 1. juli 2020 kan fastholdes uden tidsbegrænsning, indtil foreningen vælger en ny vurdering. Bruges en fastholdt vurdering, skal det stå i en note til årsregnskabet. Skifter foreningen til en anden metode, kan den ikke senere vende tilbage til den fastholdte vurdering.

Forbedringer, vedligeholdelse og inventar

Forbedringer i lejligheden værdisættes til anskaffelsesprisen fratrukket værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Ministeriet anser anskaffelsesprisen for at være det, forbedringen reelt kostede at udføre, også hvis en tidligere andelshaver betalte for den. Har foreningen ikke selv valgt en afskrivningsmetode, bruges et forbedringskatalog og en afskrivningskurve, som Erhvervsstyrelsen har gjort til branchenorm.

Vedligeholdelsesstand giver kun tillæg eller fradrag, når boligens stand afviger væsentligt fra det normale. Ved fradrag for usædvanligt dårlig stand tages der udgangspunkt i, hvad det koster at bringe boligen i normal stand.

Inventar og andre ydelser. Sælger må ikke gøre salget betinget af andre handler end køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden, fx væg-til-væg-tæpper og indbyggede hvidevarer. Fritstående hvidevarer og løsøre kan ikke kræves overtaget af køber. Betaling for andre ydelser må ikke overstige, hvad de med rimelighed er værd. Det kan heller ikke aftales, at køber skal betale sælgers omkostninger ved salget, fx udgift til ejendomsmægler eller administrator.

Må prisen på en andelsbolig overstige maksimalprisen?

Som udgangspunkt nej. En pris over maksimalprisen kaldes en overpris. Ministeriet vurderer ud fra byretspraksis, at der ikke er et væsentlighedskrav, så ethvert beløb over den beregnede maksimalpris er en overpris. Endelig afklaring afventer dog domstolene.

Loven knytter disse følger til en overpris:

• Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og kan forlange den aftalte pris nedsat og en overpris betalt tilbage.
• Køber kan hæve aftalen eller i stedet kræve prisen nedsat og en betalt overpris tilbagebetalt. Sager om kravene anlægges ved boligretten.
• Den, der sælger en andel i strid med § 5, straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder. Det samme gælder mæglere og rådgivere, der erhvervsmæssigt medvirker til et salg i strid med reglen.
• For handler efter 1. juli 2018 forældes overpriskrav efter forældelsesloven. Før da gjaldt en kort frist på 6 måneder.

Sælger skal før aftalen skriftligt oplyse køber om reglerne om maksimalpris og om købers muligheder ved en overpris.

Salg af andele i en forening under stiftelse er omfattet af særlige regler. Sælger skal her give fyldestgørende oplysninger, og køber har 6 hverdages fortrydelsesret fra købers bindende bud. De nærmere vilkår står i loven.

Hvem modtager købesummen?

Købesummen betales til foreningen, som trækker sine tilgodehavender hos sælger fra og udbetaler resten til sælger og eventuelle andre rettighedshavere. Inden afregningen skal foreningen undersøge, om der er tinglyst rettigheder over andelen. Det beskrives under pant og Andelsboligbogen. Hvad en friværdi i en andelsbolig er, og hvad der begrænser den, står under friværdi i en andelsbolig. Andelshaverens eget lån og pantet i andelen er beskrevet under sådan fungerer et andelsboliglån.

Reglerne kan ændres. Beskrivelsen bygger på loven og vejledningen, som de var i oktober 2026.

Indholdet er generel information og ikke personlig rådgivning.